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苏恩慈

以养猪的眼光看房价问题

一人言

首先我们从猪肉谈起，猪肉上涨的最主要原因是因为前期猪肉价格太低，养殖户亏本，直接造成养猪量下降。养猪量下降使得市场猪肉供应不足，最终导致供不应求局面，于是猪肉价格上涨了。

猪肉上涨了，养殖户开始注意到猪肉市场的机遇，只有当猪肉价格上涨到养殖户的利润点后，在某段时间内养殖户大量增加养猪的生产投入，再经过一段时间之后，才能逐渐改善市场供求关系，并让猪肉价格处于均衡状态。但在供求关系未平衡或没有达到供不应求的局面时，猪肉价格仍将持续上涨。

这段时间内，由于猪肉价格持续上涨，养殖户大量投入生产，造成子猪价格上涨，子猪成本增加，从而增加养殖成本。等到供求关系均衡时，实际猪肉成交价格高于前期猪肉价格，改变前期猪肉价格太低的局面。

但在购买子猪的过程中，很多养殖户为了得到更优良品种、产肉量更多的子猪，就不断加价购买子猪，部分养殖户所购买的子猪价格可能高出猪肉的价格。由于养猪生产大量投入，市场供应量剧增，最终造成猪肉供不应求。养殖户猪肉卖不完或卖不上价格，有的养殖户逐渐降低猪肉价格、亏本经营、减少养猪量到淡出养殖业。养猪量下降，使得市场猪肉供应慢慢减少，最终导致供不应求局面，于是猪肉价格又一次上涨了。……

在猪肉上涨后，一部分人开始选择鸡、鸭等价格较低的家禽来代替猪肉，于是鸡、鸭等市场需求逐渐增加。但前期由于鸡、鸭价格太低，利润点低，没有较多鸡、鸭养殖户，直接造成鸡、鸭供应量直接下降，使得市场鸡、鸭供应不足，最终导致供不应求的局面，于是鸡、鸭价格上涨了。……

猪肉价格上涨的社会现象，可能直接反映市场经济的规律。市场经济体制下的商品房亦是如此，因此从长期来看，房价是持续上涨的。当商品房卖不掉或卖不上价格时，就说明这个市场供求关系相当紧张，市场就需要淘汰一部分开发企业，以减少商品房供应量。这些开发企业将降低房价、亏本经营、减少市场供应量、转让土地到淡出房产业，市场洗牌或重组。之后，市场供求关系再次逐渐发生变化，价格再次逐渐上涨。

我国的房地产市场自1974年开始，已经历三个发展期、两个低落期的同期性波动：1974年起到1988年为发展期；1989年至1990年进入低落期；1991年至1995年进入第二个发展期；1996年至1997年为第二个低落期；1997年至今处于又一个新的发展期，到目前为止已经10年。房地产的涨幅周期在不同国家有所不同，美国为18年至20年一个周期；日本10年完成一个起落；中国香港则以7至8年为一个周期。我国房地产市场周期已经超过10年，这与这几年国家的行政干预有着十分密切的关系。

房地产经济是国民经济中重要组成部分，在我国随着经济的较快发展，房地产业的投资占固定资产投资的比重不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期之间的互动性越来越强。因此，在世界各国经济的发展中，把房地产业作为经济发展晴雨表称誉。现在我国的房地产业已成为一个巨大的产业体系，在快速地发展中成为国民经济的支柱产业。当前我国经济整体上处于一个比较快速的增长时期，在GDP中房地产业占有相当大的份额，对房地产的发展趋势应冷静观察，细致分析，尤其是当前房地产在发展周期所处阶段的判断更为重要。只有判断清楚了，才能因势利导，未雨绸缪。