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看房小蜜蜂

昨天小编亲历了验房的全过程，值得一提的是验房业主还专门请来了岛城专业验房师，验收一套毛坯房足足花了2个多小时，可让人开了眼界。验房专题正在制作中，考虑业主们的心情，先把部分资料呈上，让大家先睹为快。（12月26日）

一、验房手续流程以及原则：

1、验收流程 A、按《准备工作》一章的内容，按照“业主”的角色进行准备
B、如请人帮助，提前约好
C、检验《准备工作》中需要KFS准备的内容（主要是一些文件是否具备、是否合格），填写验收记录
D、到物业办公地点用身份证件换钥匙；如果有人胆敢拒绝验房，那就给他们普法。
E、携带各种资料和工具，到自家验房，填写验收记录
F、回到物业，把问题列出来，填写《交屋单》，讨论整改方案、约定再次交接日期
2 原则
A、先看房，再交费
B、不合理的费用一律不交
C、要签收的文件一定仔细看，看不懂的宁可不签
D、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求房地产商在交接清单上注明，并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期
E、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章
F、任何问题均应白纸黑字，签字画押
G、不应交的费用包括： a各类设施的入户费、初装费（应KFS承担）； b房屋测绘费（应KFS承担）； c物业税（尚未立法和实行）； d大、中修费（与维修基金重复）； e非取暖季收取暖费（取暖季到来前再交不迟）； f契税（KFS无权代收，收则违法）； g维修基金（KFS无权以此为理由不给钥匙，这不是合同约定的交房先决条件） h房产证代办费（如果你希望自己办产权证，就可以不交）
H、不能懒惰，不要为少跑几趟路，上了物业的当
I、记着抄水表和电表的数目，因为在建设过程中，工人可能使用了你的这些资源，这钱不该你出。
3 验收文件
3.1 对《工程竣工备案表》的检查 D-1-01 《竣工备案表》上必须有建委同意备案的章（竣工备案已改由建委工程质量管理处负责）
D-1-02 《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。
3.2 对《商品房面积测绘技术报告书》的检验
D-2-01 要有测绘单位的公章
D-2-02 被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积
D-2-03 参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数
D-2-04 不分摊的共用部位的内容一致；书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准变更建设工程规划许可证内容，致使分摊的共用建筑面积情况发生变更的，还应当提供相应的批准规划变更的文件
D-2-05 2003年12月1日前已经取得商品房预售许可证的、未进行预售面积测绘的，竣工后的实测应提供商品房共用建筑面积分摊情况的说明文件；未公示商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况的，在12月1日起应当予以公示，公示的内容应当与已预售的商品房预测和分摊情况相一致。
3.3 对《住宅质量保修书》的检查建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。” 关于保修期的长短，依据《商品房销售管理办法》第三十三条：“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。”因此房地产商对购房人负有保修责任，但实际真正承担保修工作的是建设工程承包单位，保修期是以建设工程承包单位对房地产商承诺的时间为基础的。该条里说的《规定》，是《商品房销售管理办法》第三十二条注明的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，而该《规定》第六条讲明：“国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。” 那么依据国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： D-3-01 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（注：该年限可能会达到楼宇的使用年限。） D-3-02 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年 D-3-03 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期 D-3-04 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年 D-3-05 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定 D-3-06 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算（注：取得竣工备案表的日期） 4 验收总结简单描述一下过程（时间、地点、人物、事件），列出发现的各类问题的数目，并说明存在部分项目应条件不具备未能检验。然后表明立场，比如要求在指定日期（双方协商罗）之前整改完毕；说明经过双方协商的整改方案参考附件（附表：整改方案，可以多印几张；每一张都要签字盖章），并确定延期责任（如果整改出其他问题也算没有完成）。

二、相关标准：

A、屋面工程 GB50207—2002
1、面防水等级和要求
a) 二级防水：适用重要的建筑和高层建筑屋面，b) 防水层能满足15年正常使用。设防要求为二道。
c) 三级防水：适用一般的建筑屋面，d) 防水层能满足10年正常使用。设防要求为一道。

2、屋面找平层
a) 细石混凝土找平层厚度为30~35mm，b) 表面平整度允许偏差为5mm。
c) 基层与突出屋面结构的交接处和基层的转角处，d) 找平层均应做成圆弧形。圆弧半径：沥青防水卷材为100~150mm，e) 高聚物改性沥青防水卷材（如APP、SBS等）为50mm，f) 合成高分子防水卷材为20mm。

3、保温层
松散材料和整体现浇保温层厚度允许偏差为+10%，-5%；板状保温层厚度允许偏差为±5%，不得大于4mm。距山墙或女儿墙不得小于250mm。

4、卷材防水层
a) 基层干燥度的检测方法：将1m2卷材平坦的铺在找平层上，b) 静置3-4h后掀开检查，c) 找平层覆盖部位与卷材上未见水印即可铺设。
d) 卷材厚度：三级防水，e) 高聚物改性沥青防水卷材厚度不f) 应小于4mm，g) 合成高分子防水卷材厚度不h) 应小于1.2 mm；二级防水，i) 高聚物改性沥青防水卷材厚度不j) 应小于3mm。合成高分子防水卷材厚度不k) 应小于1.2 mm。l) 卷材搭接宽度mm
d）卷材收头的端部应裁齐，塞入预留凹糟内，用金属压条钉压固定，最大钉距不应大于900mm，并用密封材料嵌填封严。

e）保护层施工：细石混凝土保护层，细石混凝土应密实，表面抹平压光，分格缝面积不得大于36m2。与防水层之间应设隔离层。与女儿墙、山墙之间应预留宽度30mm的缝隙。

f）防水卷材不得有空鼓、扭曲、皱折、渗漏及积水现象。

5、瓦屋面
平瓦屋面与立墙及突出屋面结构等交接处，均应做泛水处理。
脊瓦在两坡面瓦上的搭盖宽度每边不小于40mm；瓦伸入天沟、檐沟的长度为50~70mm；天沟、檐沟的防水层伸入瓦内宽度不小于150mm；瓦头挑出封檐板的长度为50~70mm；突出屋面的墙或烟囱的侧面瓦伸入泛水宽度不小于50mm。

平屋面蓄水时间不应小于24h。

B、地面工程 GB 50209—2002
厕浴间、厨房和有排水要求的建筑地面面层与相连接各类面层的标高差应符合设计要求。（一般为30mm）

水泥混凝土面层厚度应符合设计要求。（一般为30mm）

厕浴间、和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。楼板四周除门洞外，应做
混凝土翻边，其高度不应小于120mm。施工时结构层标高和预留洞位置应准确，严禁乱凿洞。蓄水时间不应小于24h。

允许偏差

水泥混凝土面层表面平整度允许偏差5mm，空鼓面积不应大于400cm2，且每间不多于2处；踢脚线上口平直允许偏差4mm，空鼓面积不应大于300mm，且每间不多于2处。

面层表面不应有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。

不得有倒泛水和积水现象。

楼梯踏步高度差不应大于10mm，每踏步两端宽度差不应大于10mm，旋转楼梯每踏步两端宽度差不应大于5mm。

C、抹灰工程 GB 50210—2001
抹灰工程应分层进行，当厚度大于35mm时应采取加强措施，不同材料基体交接表面抹灰时，应采取防开裂措施。当采用加强网时，加强网与各基体塔接宽度不小于100mm。

抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。

有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线应内高外低，滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm。

允许偏差mm

立面垂直度4，表面平整度4，阴阳角方正4，分格条（缝）直线度4，墙裙、勒脚

上口直线度4；普通抹灰阴阳角方正可不检查。

D、门窗工程 GB 50210—2001

铝合金门窗推拉门窗扇开关力应不大于100N。

推拉门窗扇必须有防脱落措施。

铝合金门窗允许偏差mm

门窗槽口宽度、高度≤1500允许偏差为1.5，门窗槽口宽度、高度﹥1500允许偏差为
2；

门窗槽口对角线长度差≤2000允许偏差为3，门窗槽口对角线长度差﹥2000允许偏差为4；

门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5；

门窗横框的水平度允许偏差为2；门窗横框标高允许偏差为5；

门窗竖向偏离中心允许偏差为5；双成门窗内外框相距允许偏差为4；

推拉门窗扇与框搭接量允许偏差为1.5。

看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-26 周三, 下午12:04 标题:

三、验房师验房常用工具：（图片）

1、建筑工程检测器一套
2、激光水平仪一套
3、激光测距仪一套
4、工程检测组合工具一套（锤子2把、直角检测尺一把、塞尺一把、镜子一个、磁铁一块、尺杆一个）
5、十字、一字改锥各一把
6、验电笔一把
7、三孔验电插头2把（10A、6A）
8、卷尺一把

检测工具.JPG

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-26 周三, 下午12:09 标题:

四、验房内容：

毛坯房验收指南：
按照通常的标准，交付房屋时毛坯房需要对以下方面进行验收：
1、全部外饰面，包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。　　
2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。　　
3、各种管道还应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。　
4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。　　
5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、用腻子找平，达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直。户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。　
6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。　
7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。　
　8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。

精装修验房指南：

因为北方气候的原因，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候原因产生的问题，因此，专家建议首先把验收的目光放在隐蔽工程上：

1、检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

2、检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。如果条件允许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。

3、检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严重，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上可以靠我们的眼睛去观察。

4、检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。

5、检查细节。对一些边边角角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。

6、检查建材的品牌与合同是否相符

专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时间检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。

看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-26 周三, 下午12:14 标题:

五、验收实战篇：

验房师：青岛诚信验房咨询有限公司验房师两名（分别负责检测房屋主体和设备检测，分工明确）
验收对象：新近交付的一毛坯房

验收房.jpg

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-26 周三, 下午12:18 标题:

土建类房屋主体验收
A、实测面积：（图片）

工具：激光测距仪或者卷尺
意义：除了验证合同面积之外，实际测量面积与合同吻合也不用担心白费力气，这些数据在以后装修房子、以及买家具的时候都能派上用场。

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-26 周三, 下午12:20 标题:

B、空鼓检测

检测方法：拿小榔头轻轻敲击已经初步粉刷的墙壁，听到“空空”的声音，说明此处水泥砂浆未抹均匀或用量不够，内墙面抹灰层部分开裂、起砂，这些情况都说明房屋质量不合格。如果听到沉闷的碰击声，则说明质量没有多大问题。

空鼓弊端：比如墙、窗户周围存在空鼓，安装固定件需要钉钉子的时候，就会造成墙面脱落。

经验之谈：从历次收房、验房的情况来看，空鼓的位置一般多出现在窗台两侧，或者墙壁中部。对于出现空鼓的位置，施工方必须进行认真整改，如果空鼓面积在1.5cm×1.5cm以下，对业主装修影响不会太大。

空鼓整改建议：将空鼓处的抹灰层全部敲掉，基层清理干净，用与其相同的水泥砂浆重新抹平。清水养护7天，防止再次干裂。

补充说明：用榔头敲击时，可以在墙壁上垫几张报纸，避免留下印迹。

听声音.JPG

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root · 时间: 2007-12-26 周三, 下午1:32 标题:

C、门检测：

检测内容：
1. 门框：是否稳固、周正、安装牢固，有无变形、划痕等；
　　2. 门扇：是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致，关闭严密；
　　3. 门锁：是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；
　　4. 门把：是否牢固，操作灵活；
　　5. 门轴：是否平整牢固，转动平稳；
　　6. 猫眼：是否完好，视野清晰；
　　7. 门铃：是否按钮完好，加电有声。

实际问题：没有门铃、没有猫眼

弊端：验房师指出：“虽然高层下面有门禁系统，但是看得不一定那么真切，单户防盗门没有猫眼，晚上关门后，比如说是邻居来敲门，说我是你隔壁的，你不可能说你先下去我看看。这样有一定的不安全因素在里面。虽然对于这点国家没有强制要求必须安猫眼，但是存在这样的安全隐患，我们就会跟业主做善意提醒。”

D、窗户、阳台检测：

检测细节：
1. 窗框：是否稳固、周正，表面平整；
2. 窗扇：是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；
3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）；
4. 把手：是否完好、牢固、灵活；
5. 密封：是否窗缝严密、窗框严密；
6. 窗台：是否完好、无裂缝、浸水；
7. 窗前护栏：高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:12 标题:

E、墙体、天棚检测：

常规检测：
1、墙面、楼板面、天花板等不出现明显的裂缝；
2、面层不允许有龟裂缝、脱皮、起沙眼以及起泡等缺陷；
3、门窗与墙身之间结合部的处理应平整，无缺棱掉角。

实际情况：

(1)墙面平整、角是否直：（图片）

检测角.jpg

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缝隙！.JPG

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角不直.JPG

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:14 标题:

（2）抹灰：抹灰不合格会降低对墙体保护作用，且影响装饰效果；
验房师透露：“‘掉灰’几乎算得上是毛坯房的通病，所以业主进行装修的时候，装修公司为保险都无一例外的选择把墙面铲了重做，相应的这本不该花的钱又得花上一次。”（图片）

掉粉.JPG

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这个不算多.JPG

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:16 标题:

（3）钢筋、铁丝是否外露等：（图片）
问题：铁丝外露，铁丝没固定住，抹灰厚度不够，解决方法简单，但若不处理，以后装修遇水，贴壁纸之类的生锈就会很麻烦。

有问题.JPG

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？.JPG

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果然有铁丝.JPG

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:18 标题:

（4）天棚问题：天棚交叉1公分（图片）

检测天棚.jpg

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2.1.JPG

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相差近一公分.JPG

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:25 标题:

（二）、安装部分：

实地检测：

安装基本合格，有几处细节需改进。

1、合格！暖气管、片：（图）此次验房所采用的是老式暖气管、也意味这类产品久经考验，验收设备老师傅通过对阀门等细心检测，表明过关。

2、尴尬！厨房管道以及插座设计：（图）验收设备的是一位业内老师傅，他指出，“这样的设计虽然从安全规范来讲，没有问题。但对业主角度来讲，会很不方便。你看，管道在这边，北边的空间就没法利用，而且管道与预留插座的尺寸，放抽油烟机就没法弄，冰箱放置也需要把插座重迁。”此次收房的年轻女主人听得很仔细，一边咨询老师傅，一边让对象拿本子把问题以及改进方法一一记下来。而老师傅也十分耐心，把细节改进的具体解决办法逐一详解。

3. 轴不正！易调整，不调整以后使用可能不便。

设备检测1.JPG

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S7303868.JPG

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轴不正.jpg

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看房小蜜蜂 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:27 标题:

六、专家提醒：

A.毛坯房验收提醒：
主要是内墙的平整度和垂直度；
空鼓问题；
门窗方面；防水是个大问题，防水包括墙面防水和卫生间防水，防水一般都是自己家做然后做了到人家家去看，但是很多邻居都不熟悉，所以尽量在装修之前一定要做一次，然后看下漏不漏，如不漏装修的时候尽量不要改地面，无论穿管、走线都不走地面，否则出现渗漏，到底是谁造成的损失，责任就不明确。

B、精装修验收提醒：
木地板：木地板有没有空铺、虚铺问题，因为地面不平整会造成空铺在上面，有重物压在上面容易变形，而且容易活动，活动以后木地板的卡口、卡槽就容易松动、脱落或者直接翘起来了。
卫浴的设施：卫浴设施大多都是玻璃的，一定要安装牢固，检测它的密封性，有时候地面很滑，如果玻璃再松动，就很容易造成伤害事故。
精装修的一般都是实用功能和美观效果方面的问题。我们验房主要是看安装材料、有没有划伤、划痕，器件安装固定点够不够等。

红岛蛤蜊 · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:52 标题:

学习了，顶一个！

viviyang · 时间: 2007-12-27 周四, 下午2:57 标题:

暗藏的铁丝都能发现，牛