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45830685 · 实习生 加入时间: 2009/04/28 文章: 5 无忧币: 6

就在全国商品房交易量都在直线上升时，3月中旬，青岛102位宝龙国际社区业主与宝龙集团（青岛）置业发展有限公司（下称“青岛宝龙”）坐到了城阳区法院，前者是原告，后者是被告，在庭审现场，两方分别叙述各自持有的事实与依据。102位业主要求，解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，退房，退钱。

简单的退房缘由

102位宝龙国际社区业主联合起诉青岛宝龙的原因很简单，青岛宝龙未能按时履行《青岛市商品房预售合同》“2008年11月1日前青岛宝龙应向原告交付符合国家和地方政府规定的且经商品房验收合格的房屋”的约定。

据原告陈述，2008年11月初原告102位业主收到青岛宝龙的《通知函》，称因不可抗力的原因要延迟交房。

2009年1月初，102位宝龙业主又接到青岛宝龙通知，通知内说明业主要在2008年12月31日至2009年2月28日前办理楼房交付使用手续，并声明如果业主不办理则视为已经入伙。起诉业主叙述，到青岛宝龙发现，青岛宝龙国际社区所有的基础设施根本就没有建好，水、电、路及其它的所有设施都没通，甚至电梯也没安装，社区整体还在施工中。到目前，宝龙国际社区仍未取得任何相关职能部门的房屋质量验收的合格报告，属于102位业主的房子还没有交付。

合同的霸王条款

业主民事起诉状具体提到青岛宝龙所指的不可抗力为“奥运会”，但起诉状亦标明，“奥运会是不可抗力”逾期交房不符合不可抗力的不能预见、不能避免并不能克服的客观要件，故“奥运会”不属于不可抗力范畴。

民事起诉状还详细叙述了双方签订的《青岛市商品房预售合同》中存在的对102位业主不利的诸多要素，其中，合同第7条规定：“原告未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止……逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，被告有权没收原告所交的款项”。

房屋出让条件多处尚不具备

此外，合同《特别告知》第3项规定，在签订合同前，被告应向原告出示权利受限制的情况。青岛宝龙却没有在合同签订前如实向102位业主事先告知房屋已被其抵押的事实。而在青岛宝龙与中国银行股份有限公司山东省分行签订的总标的为2.01亿的三份《最高限额借款合同》（编号分别为2007年鲁中银司抵字6111A、B、C）第6条规定：“抵押人全部或部分转让……抵押物，应事先征得抵押权人书面同意……否则抵押人的转让行为无效……经抵押权人同意的转让，转让抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存”。当原告律师3月16日到青岛市城阳区房地产管理处调查时发现，被告对2007年鲁中银司抵字6111A、B、C三份《最高限额抵押合同》仍未解押。

除房屋未能按时交付、《最高限额抵押合同》仍未解押等原因让102业主起诉青岛宝龙外，据多方表述显示，青岛宝龙还没有根据业主要求向业主出示工程质量监督、勘察单位、环保、消防、规划等有关验收文件。据了解，在2009年1月7日，青岛宝龙向业主代表及业主委托律师只出示了建设单位、设计、监理、施工四方验收文件，但没有出示应依法提供的在建工程解押文件、勘察单位、工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关验收文件，此后，业主们又多次向青岛宝龙要求提供其相应手续，至今仍未收到任何答复或看到任何合法的验收合格证书。

合同能否解除？

原告律师表示，原被告签订的合同，是被告提供的且合同中的格式条款存在免除其责任，加重了原告的责任、排除原告享有的合同解除权条款，应属无效。原告享有约定解除权；并且在原告自2008年11月2日催告被告履行合同约定的交房义务后，至今已逾期交房达5个月之久，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，原告有权解除合同。

合同能否解除？在房地产事件中，业主提出解除合同的事件不在少数，多半业主由于合同的效力加之单人之力无法得到权益的正当保障。102位宝龙国际社区的业主联名聘请律师起诉倒是鲜见，合同能否解除法庭并未当场宣判，102位业主似乎还要等一段时间。

45830685 · 实习生 加入时间: 2009/04/28 文章: 5 无忧币: 6

民事起诉状

原告：，19 年月日生，职工。
电话：
住址：青岛市城阳区

被告：宝龙集团（青岛）置业发展有限公司
法定代表人：××
电话：××××××
地址：青岛市城阳区文阳路××号

案由：商品房预售合同纠纷

诉讼请求：
1、解除原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》；
2、本案诉讼费由被告负担。

事实与理由：
2007年原告与被告签订了《青岛市商品房预售合同》（下称“合同”），合同签订后原告已按合同的规定履行了全部合同义务。但被告未按合同第11条的规定，在2008年11月1日前向原告交付符合国家和地方政府规定的且经商品房验收合格的房屋。被告以“奥运会是不可抗力”为原因逾期交房不符合不可抗力的不能预见、不能避免并不能克服的客观要件，“奥运会”不属于不可抗力的范畴。所以，被告必须按期交房。被告逾期交房没有任何合法（合理）的理由，显属严重违约。
在被告逾期交房后，原告依约行使了合同解除权并已经被告确认。理由：1、被告提供的合同格式条款因免除其责任，加重原告的责任、排除原告享有的合同解除权，该条款应无效。原告按照合同对等原则、公平原则，应当享有约定解除权。合同第7条规定：“原告未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权选择下列贰种方式追究原告的责任：贰、逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，被告有权没收原告所交的款项”。合同第12条规定：“被告未按11条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告交付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之零计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权选择下列贰种方式追究被告的责任：贰、逾期不超过60日的，合同继续履行；逾期超过60日，自第61日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。被告对逾期交房违约责任的约定即合同第十二条属提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、限制排除他方权利的情形，根据《合同法》第40条的规定，被告所提供的条款是被告免除其责任，加重原告责任、排除原告享有合同解除权等主要权利，该条款的相应部分无效。根据《合同法》第41条的规定：“对该条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释”。所以，逾期交房的责任应比照合同第七条原告逾期付款的违约责任确定。原告当然有权在被告逾期超过60日时，依约解除合同，对被告的逾期交房，原告有权在逾期60日内按已付款额的日万分之二计算逾期交房违约金，对被告逾期交房超过60日原告解除合同的，原告有权要求被告双倍返还原告所缴纳的购房款。2、原告有权依法解除合同。在原告催告被告履行合同规定的交房义务后，被告经原告催告后，逾期交房已达5月之久，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，原告有权解除合同。在被告逾期交房后，业主自被告逾期次日多次找到被告要求限期交房，但被告一直无法交房。被告曾针对原告的合理要求数次报警。原告已履行了法定义务，被告拒绝交房的情形已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告有权解除合同。3、原告的代理律师于2009年1月7日向被告递交了《律师函》。被告的销售总监肖彬已签收并加盖被告的公章，对原告的解除合同的请求已经接受。被告在接受原告的解约请求后，若有异议根据合同第21条的规定：“被告对原告单方面解除本合同有异议的，应在收到对方单方面解除本合同的书面通知之日起10日内向人民法院依法起诉。”依据合同规定，被告没有按期提出诉讼，其已无权质疑原告解除合同的效力。
根据合同《特别告知》第3项规定，在签订合同前，被告应向原告出示权利受限制的情况。被告没有在合同签订前如实向原告事先告知房屋已被其抵押的事实。被告与中国银行股份有限公司山东省分行签订的总标的为2.01亿的三份《最高限额借款合同》（编号分别为2007年鲁中银司抵字6111A、B、C）第6条规定：“抵押人全部或部分转让……抵押物，应事先征得抵押权人书面同意……否则抵押人的转让行为无效……经抵押权人同意的转让，转让抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存”。被告在销售房屋时没有出示银行同意转让的书面文件及将转让抵押物所得价款应用于提前清偿债务或向抵押权人指定的第三方提存，因而被告的转让行为无效。根据合同第16条规定：“被告保证向原告交付该房屋时该房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任。”2009年3月16日原告律师到青岛市城阳区房地产管理处依法调查，被告对2007年鲁中银司抵字6111A、B、C三份《最高限额抵押合同》仍未解押。根据《物权法》第191条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《物权法》的此项表述采用了“不得……”的强制性表述，属于强制性规范，根据《民法通则》第58条：“下列民事行为无效：……违反法律……”以及《合同法》第52条：“有下列情形之一者，合同无效：……违反法律、行政法规的强制性规定”，因此若被告在抵押期间未经抵押权人（银行）的书面同意而转让抵押财产同时原告也没有代其清偿债务，则被告擅自转让抵押物的行为无效。”被告在签约前没有向原告明确告知所售房屋已经进行了在建房屋抵押程序，所售房屋是抵押房的事实，没有向原告出示抵押权人（银行）同意出售房屋的书面同意文件，同时被告也没有征求原告的意见是否接受该房屋的现状以所售房屋价款清偿债务或将房屋价款提存，进而消灭抵押权。所以被告的擅自转让行为无效。被告隐瞒了房屋被抵押的事实原告享有法定解约权及双倍索赔权。
被告自2008年11月1日至今仍无法按照国家、地方人民政府的规定交房。2009年1月7日被告向业主代表及业主委托律师只出示了建设单位、设计、监理、施工四方验收文件，但没有出示应依法提供的在建工程解押文件、勘察单位、工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关验收文件，在此之后，众业主又多次向宝龙集团要求提供相应手续，但至今仍未收到任何答复或看到任何合法的验收合格证书。被告提供的文件妄图混淆建设工程验收合格与商品房经验收合格的基本概念。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定：“建设工程验收合格仅指建设单位在收到施工单位的竣工验收报告后组织设计单位、施工单位、工程监理等单位对土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装及装修工程进行质量的验收”。若验收不合格，建设单位可以要求施工单位进行整改；若验收合格，则表明建设单位对施工单位的工程质量的认可。可见建设工程质量的验收产生的法律关系的主体是建设单位与施工单位、设计单位、工程监理单位；客体是建设工程的施工质量；内容是建设工程的施工质量是否合格；建设工程验收合格产生的法律后果是施工单位可以将该建设工程交付给建设单位使用。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见商品房经验收合格，是强调了行政部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防环保等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。因此被告应交房的前提为：1、按照合同第16条之规定：“被告保证在向原告交付房屋时该房屋没有被设定抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷”。被告应当在交房前立即对原告所购的房屋解押；2、按照《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》之规定，被告应取得工程质量质检站的检验合格，依法取得《竣工验收备案表》；3、被告应取得《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《消防法》第13条、《人民防空法》第49条第（二）、《建设项目环境保护管理条例》第23条所规定的规划、消防、人防、环保等有关部门出具的验收合格文件。4、被告还应按《城市房地产转让管理办法》、《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房[98]第102号文）的规定，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积实测技术报告书》等文件。合同第10条规定的交付条件是依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付，被告因未按合同约定向原告提供经验收合格的房屋，故应由被告承担违约责任。
被告严重违约致使原告签订合同的目的根本无法实现。被告本应按照《合同》第11条的约定于2008年11月1日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但被告至今仍无法交房，原告经咨询质检站的有关领导后，得到的答复是：“被告的房屋无法通过质检，如果给他们出具质检报告，就要承担行政责任。”因此，被告无法交房，即使被告现在交房也不符合国家规定的交房条件。
为了维护原告的合法权益，根据《民法通则》第58条、《合同法》第3、5、6、39、40、41、52（五）、56、60、93、94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第二款、第15条、《物权法》第191条之规定，请求贵人民法院依法支持原告的诉讼请求。

此致
山东省青岛市城阳区人民法院

原告：
2008年12月22日

45830685 · 实习生 加入时间: 2009/04/28 文章: 5 无忧币: 6

审判长、审判员：
北京市××律师事务所依法接受原告的委托，指定我们作为原告诉被告宝龙集团（青岛）置业发展有限公司（以下简称“宝龙集团”）商品房预售合同纠纷一案的一审代理人，通过今天的法庭调查、质证和法庭辩论，我们发表以下代理意见，希望法庭予以采信：：　
　　一、被告未按合同约定时间向原告交付房屋，已构成根本违约。
1、被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，且无任何合法（合理）的理由。
原告与被告签订的《青岛市商品房预售合同》（下称“合同”），根据合同第11条规定：“被告应于2008年11月1日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外”。故被告应当在2008年11月1日前向原告交付房屋。
根据合同第10条规定，“被告按照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付给原告。”故被告应当按照合同的约定的时间向原告交付符合国家和地方政府有关规定并验收合格的房屋，即被告应当在2008年11月1日前向原告交付经验收合格的房屋，但至今（已逾期合同约定的交付日期近5个月有余）原告并未收到被告交房的房屋。故被告对原告已经构成根本违约，且没有任何法定理由。
2、被告应向原告交付的房屋应符合合同第10条，即按照国家和地方政府的有关规定，验收合格的房屋，但被告至今仍无法向原告交房。
（1）被告自2008年11月1日至今仍无法按照国家、地方人民政府的规定交房（即合同第10条）向原告交付房屋。
2009年1月7日被告向业主代表及业主委托律师只出示了建设单位、设计、监理、施工四方验收文件，但没有出示应依法提供的在建工程解押文件、勘察单位、工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关验收文件。在此之后，众业主又多次向宝龙集团要求提供相应手续，交付符合合同约定质量的房屋，但至今仍未收到任何答复或看到任何合法的验收合格证书。
被告提供的文件妄图混淆建设工程验收合格与商品房经验收合格的基本概念。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定：“建设工程验收合格仅指建设单位在收到施工单位的竣工验收报告后组织设计单位、施工单位、工程监理等单位对土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装及装修工程进行质量的验收”。若验收不合格，建设单位可以要求施工单位进行整改；若验收合格，则表明建设单位对施工单位的工程质量的认可。可见建设工程质量的验收产生的法律关系的主体是建设单位与施工单位、设计单位、工程监理单位；客体是建设工程的施工质量；内容是建设工程的施工质量是否合格；建设工程验收合格产生的法律后果是施工单位可以将该建设工程交付给建设单位使用。而根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。可见商品房经验收合格，是强调了行政部门和开发商要严把商品房的使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防环保等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房可以进入市场，可以交付给业主使用。因此被告能够按照合同约定向原告交房的前提为：1、按照合同第16条之规定：“被告保证在向原告交付房屋时该房屋没有被设定抵押权，也不存在其他产权纠纷和财务纠纷”。2009年3月16日原告律师到青岛市城阳区房地产管理处依法调查，被告仍未清偿标的为2.01亿的三份《最高限额借款合同》。编号为2007年鲁中银司抵字6111A、B、C三份《最高限额抵押合同》仍在执行，银行没有解押，没有对原告所购房屋进行释放。即被告应当在交房前完成对原告所购的房屋解押手续，原告所购房屋不存在任何权利瑕疵和负担；2、按照《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》之规定，被告应取得工程质量质检站的检验合格，依法取得《竣工验收备案表》；3、被告应取得《中华人民共和国城乡规划法》第45条、《消防法》第13条、《人民防空法》第49条第（二）、《建设项目环境保护管理条例》第23条所规定的规划、消防、人防、环保等有关部门出具的验收合格文件。4、被告还应按《城市房地产转让管理办法》、《商品房销售管理办法》《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房[98]第102号文）的规定，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋面积实测技术报告书》等文件。被告因未按合同约定向原告提供经验收合格的房屋，故应由被告承担违约责任。
被告在庭审中指出被告向原告交付第10条约定的验收合格是指甲方组织施工单位、设计单位、监理单位对工程验收，工程验收合格即为商品房验收合格。也就是在四方对工程出具验收合格证书后，被告的房屋就满足了商品房交付的条件，作为原告的业主必须接受，不得拒绝。在此作为开发商的被告在玩弄文字游戏，企图混淆工程验收和商品房验收的概念，通过合同的形式来免除自己应当承担的法定责任。这种约定是违法的，应属无效。我们知道作为住宅用途商品房不是普通的工程，这是人居住的房屋，涉及居民的人的安全和健康，故国家的法律和法规均对此有强制性规定，不能通过双方当事人以合同的方式予以免除的。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：“房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。故在被告在没有取得工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位进行验收前，原告有权拒绝接受被告交付工程。
二、原告依法（依约）行使了合同解除权并已经得到被告的确认。
1、原被告签订的合同，是被告提供的且合同中的格式条款存在免除其责任，加重了原告的责任、排除原告享有的合同解除权条款，应属无效。原告享有约定解除权。
合同第7条规定：“原告未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权选择下列第贰种方式追究原告的责任：贰、逾期超过30日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，被告有权没收原告所交的款项”。合同第12条规定：“被告未按11条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告交付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之零计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，原告有权选择下列贰种方式追究被告的责任：贰、逾期不超过60日的，合同继续履行；逾期超过60日，自第61日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。
原被告签订的《青岛市商品房预售合同》及被告与其他业主签订的所有合同中在针对被告违约及原告享有权利的条款上(主要体现在合同第12条)，属被告单方拟定重复使用，并未与原告协商的格式条款。
根据《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
根据此条规定，合同中的格式条款生效必须具备以下要件：一是，公平拟定格式条款。即提供格式条款的一方在制定该条款时，应当遵循公平的原则规定双方当事人的权利和义务，不得有免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，否则无效（根据合同法40条规定，格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方权利的，该条款无效）。二是，提醒相对方注意格式条款。格式条款的提供方的提取方式必须合理适当，应使对方当事人在缔约时足以知悉和了解免责或者限责条款的存在和内容。比如记载有免责或者限责内容的格式条款应当字体适当、便于阅读，在订立格式合同时提请对方当事人仔细阅读免责或者限责的格式条款。总之无论采取何种方式，必须足够引起签订合同的相对方对格式条款引起足够注意并知悉该条款内容。三是，合同向对方要求提供格式条款的一方对格式条款说明时，必须予以说明。故提供格式条款的一方在承担上述三项义务后，其订立的格式条款才在具体合同中有效，否则无效。
在庭审中，我们可以得知，在原被告签订合同的整个过程中，被告在制定格式条款时严重违反公平原则（在被告存在违约时，被告要么不承担违约责任，甚至在被告达到根本违约时，原告只能消极的接受被告履行，仍不能解除合同来维护自己的合法权利，具体详见合同第12条）。被告代理人一直强调合同是双方当事人意思自治的产物，合同双方签字后就应当受到合同约束，但意思自治也要受到合同法基本原则的约束。否则合同法的精髓--意思自治原则就会遭到合同的强势方的无情践踏。我们深知意思自治（私法自治）是民法的精髓和一项基本原则，体现到合同法中就是合同自由原则。合同自由原则是指签订合同的双方当事人在平等的基础上，对合同的内容进行充分协商，以达成合意。但在格式合同中就不一样，格式条款是一方事先拟定、未与对方协商且重复适用的条款。在本案中，我们可以得知，无论原被告还是被告和其他业主签订的房屋买卖合同，除了业主的基本情况不一致外，其他合同权利义务的条款均一致。被告代理人说合同文本不是其自己制定的，但我们可以看出虽然文本表面上是虽然建委和工商局制定的，但被告对该合同中的原告应当依法享有的重要合同权利和被告应当承担违约责任的条款进行了修改，即被告利用格式条款免除自己责任、加重原告责任和排除原告重要合同权利。这种条款只是体现作为被告的开发商单方的合同自由，可以不夸张的说，在原被告签订的房屋买卖合同中，被告的合同自由得到了充分保障，可以说发挥到了淋漓尽致，这种合同自由是建立在原告没有合同自由和损害原告的利益基础上的，这种自由不是合同法上的自由，本质上这是一种强迫，把对自己有利，对相对方不利的条款强加到对方当事人身上。在整个合同的签订过程中，原告没有被告知格式条款的内容，被告的业务员让原告匆忙签订合同后就以需要公司盖章为由收回，请问原告的合同自由原则体现在什么地方？因为格式条款缺乏合同自由，为了保障合同相对方的权利，各国均对格式条款进行规制。在我国主要体现在合同法第39条（对格式条款的使用进行规则）、第40条（对格式条款本身的内容进行规制）、41条（对格式条款的解释进行规制）。
在原告与被告签订合同的整个过程中，被告为了追逐商业利益，严重丧失商业道德、背离商业诚信，违反法律的公平原则，拟定的对自己有利，免除自己责任、加重原告责任和排除原告重要的合同权利（即被告违约时，原告享有的合同解除权）的格式条款，属无效条款。
被告对逾期交房违约责任的约定即合同第十二条属提供格式条款一方免除其责任、加对方责任、限制排除他方权利的情形，根据《合同法》第40条的规定，被告所提供的条款是被告免除其责任，加重原告责任、排除原告享有合同解除权等主要权利，该条款的相应部分无效。根据《合同法》第41条的规定：“对该条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释”。所以，逾期交房的责任应比照合同第七条原告逾期付款的违约责任的约定支付违约金。原告当然有权在被告逾期超过60日时，依约解除合同，对被告的逾期交房，原告有权按已付款额的日万分之二计算逾期付款违约金。
2、原告有权依法解除合同。
在原告自2008年11月2日催告被告履行合同约定的交房义务后，至今已逾期交房达5个月之久，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，原告有权解除合同。
在被告逾期交房后，业主自被告逾期次日多次找到被告要求限期交房，但被告一直无法交房。被告曾针对原告的合理要求数次报警。原告已履行了法定催告义务，被告拒绝交房的情形已符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，原告有权解除合同。
3、原告的代理律师于2009年1月7日向被告递交了《律师函》。被告的销售总监肖彬已签收并加盖被告的公章，对原告的解除合同的请求已经接受。被告在接受原告的解约请求后，若有异议根据合同第21条的规定：“被告对原告单方面解除本合同有异议的，应在收到对方单方面解除本合同的书面通知之日起10日内向人民法院依法起诉。”依据合同约定，因被告没有按照合同约定期间提起诉讼，故其已无权质疑原告解除合同的效力。
通过今天的庭审我们可以清晰的看到一个事实：作为开发商的被告利用原告对法律知识的匮乏（原告仅是一般老百姓非专业人士，被告要求原告对抵押等法律定义完全清楚、了解根本不现实），被告利用其强势地位，利用原告害怕不签约合同事就会被没收定金的心理，强迫原告接受被告事前单方拟定的且已印刷（打印）好的合同格式条款。原告被迫作出的唯一选择就是签订“不平等条约”，否则就会失去定金。这一点可以通过徐章意、邹平、韩松今等人的案例就可以看出：他们的情形都是先交钱后签合同，有人一年后得到合同，有人至今仍未得到合同。这难道仅仅是资金支付方式或是他们头脑有问题吗？此情节恰恰反映被告利用原告害怕失去定金的心理，将自己的意志强行让原告遵从，根本违反意思自治原则，用合同的方式“强奸民意”。
被告作为本地区著名的房地产开发企业通过拟定对自己有利的格式条款欺骗（隐瞒）广大业主，我们对这种卑劣的行径感到愤慨和震惊；同时我们更对处于广大弱势群体地位的原告在面对无论从资金、实力、社会关系均数万倍于自己的开发商，在付出一生积蓄的血汗钱后，在其代理人提出种种谎言、推脱、混淆、不合法理的辩论意见后，还能保持如此坚定的维权决心和宽厚意志而深表敬佩。在国内，处于强势地位的开发商任意欺骗处于弱势地位的业主权利的情况非常普遍，他们拥有各种社会资源但丧失基本的商业道德和背离商业诚信，我们也感到在中国的现状维权的艰难和困惑，但无论如何我们为捍卫法律的公平正义的决心和意志不会动摇，为了得到一个公平的结果我们会一直坚持到底。如前所述，被告至今无法按照合同的约定向原告交付验收合格的房屋（逾期交房已经近5个月之久），导致合同目的无法实现，被告已构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告依法承担违约责任。本案的事实清楚、证据确凿，望合议庭对原告的代理意见予以采信。
北京市××律师事务所
　　律师：××、××　　
2009年3月30日

45830685 · 实习生 加入时间: 2009/04/28 文章: 5 无忧币: 6

尊敬的领导：
我们是依法维权的103户宝龙国际社区业主。2007年的7至10月间，我们分别在宝龙集团（青岛）置业发展有限公司（以下简称“宝龙集团”）开发的青岛市城阳区宝龙国际社区购置了商品房，是此物业的一期业主。《青岛市商品房预售合同》（以下简称“合同”）第11条明确规定：“在2008年11月1日将房屋交付给业主。”可时至今日，工程施工仍未完工，并且房屋建筑质量极其低劣，与宝龙集团卖房时所作的承诺严重不符。对此，我们非常愤慨，已向宝龙集团提出了强烈抗议，要求其立即给予广大业户们一个说法。我们遇到的相关问题如下：
一、宝龙集团严重违约。
合同约定在2008年11月1日向业主交房，我们在2008年11月初收到宝龙集团的《通知函》，宝龙集团称因不可抗力的原因要延迟交房，我们这些业主们，实在是不明白，我们青岛到底发生了什么不可抗力的原因，要以这种理由迟延交房，因此，我们去了宝龙集团青岛城阳办公室，质问他们是因为哪种不可抗力的原因导致延期交房，并提出了强烈的抗议，他们的销售总监及相关领导接待了我们，可他们却没有给我们任何正面的答复。我们在2009年1月初又接到通知在2008年12月31日至2009年2月28日前来办理楼房交付使用手续，并声明，如果我们不来办理则视为已经入伙，可我们来到宝龙集团后发现，青岛宝龙国际社区所有的基础设施根本就没有建好，水、电、路及其它的所有设施都没通，甚至电梯也没安装，社区还在施工中，道路还全部是黄土堆，偶尔有一小段刚刚铺上的水泥路还未干，到处堆积着建筑垃圾，几名建筑工正在搬运木板，一辆搅拌车还在继续工作着，截至到现在3月16日已经延期4个多月了，房子还是无法交付，也未取得任何相关职能部门的房屋质量验收的合格报告，我们对此表示了抗议，并咨询了律师向他们表达了我们拒绝收房的意愿，可他们却还是没有对我们的抗议做出任何正面的有效的答复，难道这样的房子，也要我们收下才可以么？我们几百户业主感觉受到了严重的“欺骗”。然而宝龙集团居然二次下通知强迫我们接房，我们青岛宝龙国际社区业主们非常愤慨，表示坚决要讨一个说法。并自发组成了一个宝龙业主委员会，共同聘请了北京的律师，并已经在青岛市城阳区法院立案对宝龙集团的种种欺诈行为进行了诉讼，虽然至今还未开庭。但我们共同期盼着法律公正的裁决。
二、房屋质量低劣。
本来在预售房屋宣传时宝龙集团告诉我们，宝龙集团青岛城阳国际社区定位是高尚国际社区的房子，投资达几十个亿，可就这个所谓“高尚国际社区”在房子未交付之前，室内铺设的地暖管在试压的时候，已经是到处漏水，直至这几天相关记者来采访时，还有很多的屋内不断有积水向下渗漏，楼梯也是用市场上最低劣的劣质瓷砖来铺设，在交房前也已经是破碎不堪，甚至还有许多瓷砖根本就没粘贴好，有许多地方已经脱落，乱糟糟的一片，根本就没有新房子的样貌，更为甚者，有许多建筑工人因宝龙集团拖欠他们工程款，在楼房内随意大小便，将还未入住的房子搞得像公共厕所一样臭气熏天，脏乱不堪，原本在广告沙盘上标明可以住人的房间却小得连一张床也放不下，变成了长宽都不足一米八的小仓库，防盗门是往里开的，而且既没有猫眼，也没有瞭望孔，问他们施工人员，他们说是为了达到建筑标准，使用了甲级防火，丙级防盗的门，可我们现场看过，这个门在外面只需要用一张薄铁片或身份证之类的卡片便可开门入室，而在室内如果失火的话，人们只怕没有时间可以逃脱出来，试问这样的门是符合安全防盗的门么？还有，因为他们所订购的门与门框的尺寸相差太多，有些甚至超过六七厘米的间隙，所以他们便在门下垫高几厘米，在门上方又以泡沫填充，然后在外面刮上白灰应付了事，有些门一推开就已经要掉下来了，室内的许多门窗关上以后，上面合严了，下面却有几厘米的缝隙怎么也关不上，外窗则一眼就能看到严重变形成弧形，有些窗根本就关不上或合不严，因为众多业主一致反应，政府质量监察部门几位领导来到现场看了房子的现况，也表示这个房子确实是存在很多的质量问题，可就是这样的房子，却是以当地最高尚的住宅区来定位并以极高的价格出售，不知道如果当初不是因为属于政府扶持项目，还会有多少人会来买他们的这种所谓“高尚”住宅的未建预售房。现在面对这种如此严重的“欺诈”行为，我们的人民政府是不是也应该为我们这些百姓来讨回公道呢？扶持经济发展的前提，是不是也应该以合理合法发展为主呢？我们老百姓的权益难道就没有保障了么？就这样的事情，青岛当地的记者来采访了几次，也已经将现场的状况写成了稿子，却一再被电台主编压下不能报导，难道现在的这种官僚保护作风，就真的要以牺牲百姓为前提么？我们老百姓应该到什么地方去说理呢？
三、房屋产权至今还在银行作抵押。
这些要交付使用的楼房至今还在银行里作抵押，在签购房合同时，他们拿着打印的合同，在当天交款后，要求买主在他们翻开的地方按他们的要求在购房合同上签上名字，在签合同时，既无房屋的详细结构图，也无任何特别说明，只让我们看他们制好的广告沙盘，而且所有的业主都是在签完合同后，立刻被收走合同，说他们要等公司盖章后才能给我们，甚至有些业主至今还没拿到合同，现在我们因房屋质量产生纠纷的，我们通过律师咨询合同内容时，才发现我们的房子已经被他们抵押给银行了（这也许才是他们不让我们及早看到合同内容的原因之一吧），但最起码，他们应该在在交付使用前就应该解押吧，可经过律师的查询，我们所购买的房屋要到2007年7月份才会解压，也就是说，他们在卖房子的同时，已经很清楚这个房子就算是按期完工，验收合格，我们收了房屋，也还是办不下房产证的，可他们什么时候告诉过我们？这样的房子谁敢住呢？我们这些老百姓花了钱买到的却不是属于自己的房子，难道这也是合理合法的么？这种行为难道不需要受到法律的制裁么，不应该得到政府相关部门的监管么？
四、房屋无法通过国家验收。
在他们通知我们去收房子的时候，我们这些购房的业户们通过向律师咨询，并带着律师一起去了宝龙售房处，要求他们提供政府验收八大证件，可宝龙国际社区一样拿不出，他们所提供的交付给业户们的验房手续只是出示了建设单位、设计、监理、施工四方验收文件，但没有出示在建工程解押文件、勘察单位、工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门出示的相关验收文件。更无房屋质量保证书、使用说明书，可以说青岛城阳宝龙集团根本就没有进行竣工合格验收，及办理相关手续，这样的房子还要强制性的让我们来接受，宝龙集团简直就是拿我们这些业主的权益及安全当作儿戏，我们实在不明白这样的房产集团为什么没有相关的政府部门出面来处理？难道为了振兴经济就要容忍这样的诈骗集团继续坑害百姓么？据众买主所说，因为宝龙集团的法人―――许健康是中国的政协委员，所以没有人敢管，可我们相信，中国还是一个法制国家吧，他们的这种以诈骗手段进行如此“巨额融资”还有在银行做出在建房屋及个人售房的二次贷款，不是违法违规的么？自己无需拿钱，却集得几十亿的资产来赚钱，用老百姓的钱来坑害欺骗老百姓的行为难道真的就没人敢管了么？我们这些基层百姓的权益该去哪里得到保护呢？

我们相信中国还是应该有讲理的地方，现在我们这些青岛宝龙国际社区的一期业主已经做出联名上访的决定，坚决要向宝龙集团这样坑人的房地产商讨要一个说法，无论如何，也要将官司进行到底！！！我们期待人民政府及相关部门为我们做主！！！

投诉人：宝龙国际社区103户业主
2009年3月16日

蜻蜓点水 · 实习生 加入时间: 2009/02/06 文章: 7 无忧币: 8

我就说嘛...合同、法规就是为其中一部分人开小差备后路的！~~~￥￥%……%&……

猪猪王子

宝龙太过分啦吧？这样一再的欺骗业主的感情，简直不把青岛人放在眼里嘛

惊鸿涧

[quote="蜻蜓点水"]我就说嘛...合同、法规就是为其中一部分人开小差备后路的！——————也不能这么说，没有合同和约束就没有秩序，俗话说的好：无规矩不成方圆嘛嗯，话又说回来了，宝龙确实有些过分，即使有原因耽误了交房也不该推卸责任，应该重申态度，给业主一个交代，同时也给媒体面对大众的一个合理交代

宫爆鸡丁 · 实习生 加入时间: 2009/03/03 文章: 4 无忧币: 5

感觉就是想快速回笼资金，然后拿钱逃跑那种，这麽大一个项目，诚信何在？

一针见雪

凭借业主单人之力是无法争取到自己合法之益处的，我建议大家依靠媒体的力量给09年抹一记彩头！！！

惊鸿涧

呵呵有点打群架的架势~~

蜻蜓点水 · 实习生 加入时间: 2009/02/06 文章: 7 无忧币: 8

合同啥时候能解除？？即使解除了业主还是得不到房子啊，要宝龙赔偿吗？真是！伤了人心了！！

冬柔

出了个这么大的事啊？？？？

宝龙项目挺大涅，怎么会？

有黑幕吗？

唉！哪一个房地产项目没黑幕？？

一针见雪

大婶

其实如果你安抚工作做的好就不至于闹上法庭，这样对簿公堂只会使宝龙的名誉扫地。业主朋友们就应该跟宝龙的野猪学习，要捍卫自己的正当权益

冬柔

期待宝龙案的最后审判结果~~